Alugar um imóvel para uso como Airbnb ou alojamento local em Portugal envolve várias implicações legais que os proprietários devem considerar. Aqui estão os principais pontos:
Licenciamento e Registo
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Registo Obrigatório:
Antes de começar a operar, é obrigatório registar o imóvel como alojamento local na câmara municipal correspondente. Este registo é essencial para obter um número de registo, que é necessário para anunciar o imóvel em plataformas como o Airbnb. No entanto, a emissão de novos registos de Alojamento Local está, por regra, suspensa a nível nacional desde a entrada em vigor da Lei Mais Habitação (2023).
Regras e Regulamentos
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Suspensão de Novos Registos:
A Lei Mais Habitação (L. n.º 56/2023) estabeleceu a suspensão nacional da emissão de novos registos de Alojamento Local (AL) em áreas de pressão urbanística e em grande parte do território (com exceção de territórios de baixa densidade e hostels). Esta suspensão é a regra atual, e não apenas uma limitação local.
- Caducidade de Registos Existentes (Omissão): Os registos de AL já existentes caducaram automaticamente se não tivessem sido renovados e comprovada a manutenção da atividade até dezembro de 2024, de acordo com a legislação de 2023.
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Poder de Revogação pelo Condomínio:
A lei já não proíbe apenas novos registos em edifícios residenciais. Atualmente, o condomínio, mediante deliberação de dois terços da permilagem do prédio, passou a ter o poder de revogar uma licença de AL já existente.
Implicações Fiscais
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Tributação:
Os rendimentos obtidos através do alojamento local estão sujeitos a tributação. Os proprietários devem declarar esses rendimentos e podem estar sujeitos a IVA, dependendo do volume de negócios.
Importante: A Lei Mais Habitação aumentou as taxas de tributação no IRS (regime simplificado) para os rendimentos de AL, especialmente para imóveis localizados em zonas de pressão urbanística.
Conformidade com Normas
- Segurança e Saúde: Os imóveis utilizados como alojamento local devem cumprir normas específicas de segurança e saúde, incluindo a instalação de equipamentos de segurança como extintores e sinalização de emergência.
Responsabilidade e Seguro
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Seguro de Responsabilidade Civil:
É aconselhável que os proprietários tenham um seguro de responsabilidade civil para cobrir possíveis danos ou acidentes que possam ocorrer durante a estadia dos hóspedes.
Cooperação com Autoridades
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Partilha de Dados:
Com as novas regras da União Europeia, há uma ênfase na partilha de dados entre plataformas como Airbnb e as autoridades locais para garantir a conformidade com as regulamentações.
Em resumo, a legislação de Alojamento Local em Portugal sofreu alterações profundas em 2023 (Lei Mais Habitação), impondo uma suspensão na emissão de novas licenças e estabelecendo regras de caducidade para registos existentes e um maior poder de revogação para os condomínios. É essencial que os proprietários consultem as regras em vigor na sua localização, garantindo que todas as obrigações legais e fiscais mais recentes sejam cumpridas.