Em Portugal, a denúncia de um contrato de arrendamento pelo senhorio e a oposição à renovação automática do contrato estão sujeitas a prazos específicos, conforme estabelecido no Código Civil.
Denúncia do Contrato pelo Senhorio
De acordo com o Artigo 1101.º do Código Civil, o senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento com prazo certo para os seguintes fins específicos, observando diferentes regras de aviso prévio e indemnização:
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Necessidade de Habitação Própria:
O senhorio (ou o seu descendente em 1.º grau) pode denunciar o contrato (Art. 1102.º do CC), mas a denúncia só pode ocorrer após o prazo mínimo legal de 3 anos (Art. 1102.º, n.º 2, do CC). O prazo de antecedência é idêntico ao prazo de oposição à renovação (ver abaixo)
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Demolição ou Obras de Remodelação/Restauro Profundos:
O contrato pode ser denunciado se houver necessidade de demolição ou obras profundas que exijam a desocupação do imóvel. O prazo de antecedência mínima é de 2 anos sobre a data de desocupação e implica o pagamento de uma indemnização ao arrendatário (Art. 1101.º, alínea b, do CC).
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Prazo de Antecedência:
A denúncia deve ser comunicada ao arrendatário com uma antecedência mínima de cinco anos sobre a data em que o senhorio pretende a cessação do contrato.
Oposição à Renovação Automática
Conforme o Artigo 1097.º do Código Civil, o senhorio pode opor-se à renovação automática do contrato, mediante comunicação ao arrendatário, com a seguinte antecedência mínima em relação ao fim do prazo ou da renovação:
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240 dias:
Para contratos com duração igual ou superior a 6 anos.
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120 dias:
Para contratos com duração igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos.
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60 dias:
Para contratos com duração igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano.
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Após um terço da duração inicial:
Para contratos com duração inferior a 6 meses.
Além disso, a primeira oposição à renovação do contrato por parte do senhorio só produz efeitos após decorridos três anos desde a celebração do contrato (o prazo mínimo legal de duração), a menos que a oposição se fundamente em denúncia por necessidade de habitação própria ou demolição/obras profundas, que têm regras próprias (Art. 1097.º, n.º 3, do CC).
Esses prazos e condições visam equilibrar os direitos e deveres tanto do senhorio quanto do arrendatário, protegendo o direito à habitação e garantindo a estabilidade dos contratos de arrendamento.