Em Portugal, a harmonização entre a caderneta predial e a certidão predial é um processo importante para assegurar que os documentos relativos a um imóvel estejam corretos e alinhados. A legislação específica sobre desarmonia de áreas está estabelecida no Código do Registo Predial, que define os limites e procedimentos para corrigir divergências de áreas.
Tipos de Desarmonia e Percentagens Aceites
Existem três tipos de desarmonia de áreas, cada um com diferentes percentagens aceites, de acordo com o tipo de imóvel:
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Prédios rústicos não submetidos ao cadastro geométrico: A desarmonia aceite é até 20%.
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Prédios rústicos submetidos ao cadastro geométrico: A desarmonia aceite é até 5%.
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Prédios urbanos ou terrenos para construção: A desarmonia aceite é até 10%.
Regra Geral de Harmonização
A regra geral de harmonização, conforme o artigo 28.º do Código do Registo Predial, estabelece que deve haver coerência entre a localização, a área e o artigo da matriz constantes na certidão predial (descrição) e na caderneta predial (inscrição matricial).
Procedimentos para Abertura ou Atualização da Descrição
O artigo 28.º-B do Código do Registo Predial estabelece os seguintes procedimentos para a abertura ou atualização da descrição predial:
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Atualização de Área: A área da descrição predial pode ser atualizada, desde que dentro dos limites percentuais estabelecidos. O proprietário inscrito deve declarar que a área correta é a que consta na matriz.
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Abertura de Descrição para Prédios Não Descritos: Neste caso, a área constante da matriz será usada para descrever o prédio, mediante declaração do interessado.
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Uso Limitado da Facilidade de Atualização: Esta possibilidade de atualização ou abertura só pode ser exercida uma única vez por imóvel.
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Mencionado na Descrição: O exercício desta faculdade deve ser expressamente indicado na descrição predial.
Procedimento em Caso de Erro de Medição
Em situações de erro de medição entre a caderneta e a certidão predial, o artigo 28.º-C do Código do Registo Predial define os procedimentos a seguir:
A) Quando a Divergência está Dentro dos Limites Percentuais:
Se a divergência de área entre a descrição predial e o título do imóvel estiver dentro dos limites aceites, o proprietário inscrito pode atualizar a área, explicando que a divergência resulta de um simples erro de medição.
B) Quando a Divergência Excede os Limites Percentuais:
Se a divergência de área exceder os limites estabelecidos, é necessário seguir procedimentos específicos, consoante o tipo de imóvel:
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Para Prédios com Matriz Cadastral:
- Exige-se a comprovação do erro de medição com base nas informações constantes da inscrição matricial.
- O proprietário deve declarar que a configuração geométrica do prédio não sofreu alteração.
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Para Prédios com Matriz Não Cadastral:
- Deve ser apresentada uma planta do prédio elaborada por um técnico habilitado, juntamente com uma declaração do proprietário confirmando que não houve alteração na configuração do imóvel; ou
- Uma planta do prédio acompanhada de uma declaração dos confinantes confirmando a inexistência de alterações na configuração do imóvel.
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Assinatura de Confinantes:
- A assinatura de qualquer proprietário confinante pode ser suprida por notificação judicial, desde que não haja oposição no prazo de 15 dias. Qualquer oposição será anotada na descrição predial.
Nota Importante: A correção da área de um imóvel pode envolver processos junto à Autoridade Tributária (Finanças) e à Conservatória do Registo Predial. Estes processos podem implicar o pagamento de emolumentos, e em casos mais complexos, é recomendável procurar aconselhamento jurídico especializado em direito imobiliário.
Em caso de dúvidas, consulte um advogado para garantir que o procedimento de harmonização da área do imóvel seja realizado de forma correta e de acordo com a legislação vigente.