Para registar uma transação imobiliária em Portugal, é necessário reunir e apresentar uma série de documentos que asseguram a legalidade e a transparência do processo. Devido às alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico), alguns documentos foram dispensados nos atos de transmissão (escrituras), embora a sua relevância legal para o imóvel se mantenha. Aqui estão os principais documentos exigidos:
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Certidão Permanente de Registo Predial:
Este documento comprova a situação jurídica do imóvel, incluindo a identificação do proprietário e a existência de quaisquer ónus ou encargos. Pode ser obtida online ou numa Conservatória do Registo Predial.
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Caderneta Predial:
Emitida pela Autoridade Tributária, esta caderneta contém informações fiscais sobre o imóvel, como a localização, a descrição e o valor patrimonial tributário.
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Licença de Utilização / Título de Utilização (Alterado pelo DL 10/2024):
Com a entrada em vigor do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), a exibição ou prova da existência da Licença (ou Autorização) de Utilização nos atos de transmissão da propriedade (como a escritura de compra e venda) deixou de ser legalmente obrigatória.
- Nota Crítica para o Comprador (Due Diligence): Embora a lei dispense a sua apresentação na escritura, a responsabilidade de verificar a legalidade e conformidade urbanística do imóvel é transferida para o comprador. A compra de um imóvel sem o devido título de utilização implica o risco de futuras exigências de demolição ou legalização por parte da Câmara Municipal.
- Crédito Habitação: Para transações que envolvam financiamento bancário, as instituições de crédito, por norma, continuam a exigir o Título de Utilização válido para considerarem o imóvel como uma garantia válida.
- Novo Título: O título válido de utilização (que atesta a legalidade) é agora composto pela junção do Comprovativo de Submissão do Pedido/Comunicação de utilização na Câmara Municipal e o respetivo Comprovativo do Pagamento das Taxas devidas.
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Certificado Energético:
Documento que avalia a eficiência energética do imóvel e é obrigatório para a maioria das transações imobiliárias.
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Ficha Técnica de Habitação (FTH) (Alterado pelo DL 10/2024):
Este documento, que fornece detalhes técnicos e construtivos do imóvel, deixou de ser de exibição ou prova obrigatória nos atos de transmissão da propriedade (escrituras) com o Simplex Urbanístico.
Nota: A FTH é originalmente obrigatória para imóveis cuja licença de utilização foi emitida após 30 de março de 2004, mas a sua apresentação formal é agora dispensada.
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Documentos de Identificação dos Intervenientes:
Incluem o Cartão de Cidadão, Bilhete de Identidade ou Passaporte de todas as partes envolvidas na transação.
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Declaração de Exercício do Direito de Preferência:
Quando aplicável, esta declaração confirma que o direito de preferência foi exercido ou renunciado.
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Certidão de Infraestruturas e Certidão Toponímica:
Quando aplicáveis, estas certidões fornecem informações adicionais sobre as infraestruturas e a toponímia do imóvel.
Estes documentos devem ser reunidos e verificados antes de proceder à escritura de compra e venda, garantindo que todas as informações estão atualizadas e em conformidade com os requisitos legais. Além disso, é aconselhável consultar um advogado ou solicitador para assegurar que todos os aspetos legais da transação estão devidamente tratados.