Em Portugal, a harmonização entre a caderneta predial e a certidão predial é um processo importante para assegurar que os documentos relativos a um imóvel estejam corretos e alinhados. A legislação específica sobre desarmonia de áreas está estabelecida no Código do Registo Predial, que define os limites e procedimentos para corrigir divergências de áreas.
Tipos de Desarmonia e Percentagens Aceites
Existem três tipos de desarmonia de áreas, cada um com diferentes percentagens aceites, de acordo com o tipo de imóvel:
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Prédios rústicos não submetidos ao cadastro geométrico: A desarmonia aceite é até 20%.
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Prédios rústicos submetidos ao cadastro geométrico: A desarmonia aceite é até 5%.
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Prédios urbanos ou terrenos para construção: A desarmonia aceite é até 10%.
Regra Geral de Harmonização
A regra geral de harmonização, conforme o artigo 28.º do Código do Registo Predial, estabelece que deve haver coerência entre a localização, a área e o artigo da matriz constantes na certidão predial (descrição) e na caderneta predial (inscrição matricial).
Procedimentos para Abertura ou Atualização da Descrição
O artigo 28.º-B do Código do Registo Predial estabelece os seguintes procedimentos para a abertura ou atualização da descrição predial:
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Atualização de Área: A área da descrição predial pode ser atualizada, desde que dentro dos limites percentuais estabelecidos. O proprietário inscrito deve declarar que a área correta é a que consta na matriz.
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Abertura de Descrição para Prédios Não Descritos: Neste caso, a área constante da matriz será usada para descrever o prédio, mediante declaração do interessado.
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Uso Limitado da Facilidade de Atualização: Esta possibilidade de atualização simplificada (dentro das margens de 5%, 10% ou 20%) só pode ser exercida uma única vez por imóvel. Caso sejam necessárias correções posteriores ou que excedam as margens, deverá seguir-se o processo de retificação formal com planta técnica.
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Mencionado na Descrição: O exercício desta faculdade deve ser expressamente indicado na descrição predial.
Procedimento em Caso de Erro de Medição
Em situações de erro de medição entre a caderneta e a certidão predial, o Artigo 28.º-A e 28.º-B do Código do Registo Predial define os procedimentos a seguir:
A) Quando a Divergência está Dentro dos Limites Percentuais:
Se a divergência de área entre a descrição predial e o título do imóvel estiver dentro dos limites aceites, o proprietário inscrito pode atualizar a área, explicando que a divergência resulta de um simples erro de medição.
B) Quando a Divergência Excede os Limites Percentuais:
Se a divergência de área exceder os limites estabelecidos, é necessário seguir procedimentos específicos, consoante o tipo de imóvel:
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Para Prédios com Matriz Cadastral:
- Exige-se a comprovação do erro de medição com base nas informações constantes da inscrição matricial.
- O proprietário deve declarar que a configuração geométrica do prédio não sofreu alteração.
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Para Prédios com Matriz Não Cadastral:
- Deve ser apresentada uma planta do prédio elaborada por um técnico habilitado, juntamente com uma declaração do proprietário confirmando que não houve alteração na configuração do imóvel; ou
- Uma planta do prédio acompanhada de uma declaração dos confinantes confirmando a inexistência de alterações na configuração do imóvel. É importante notar que, se a área correta for superior à que consta na matriz, deverá ser submetida previamente uma Declaração Modelo 1 de IMI junto da Autoridade Tributária para atualizar a Caderneta Predial antes de avançar para a Conservatória.
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Assinatura de Confinantes:
- A assinatura de qualquer proprietário confinante pode ser suprida por notificação judicial, desde que não haja oposição no prazo de 15 dias. Qualquer oposição será anotada na descrição predial.
Impacto do BUPi (Balcão Único do Prédio)
Atualmente, para prédios rústicos e mistos, a harmonização de áreas e limites deve ser realizada prioritariamente através do BUPi.
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Representação Gráfica Georreferenciada (RGG): A retificação da área na Certidão Predial depende, em muitos municípios, da submissão de uma RGG. Uma vez validada, esta georreferenciação serve de prova técnica para a correção da área na Conservatória e nas Finanças.
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Simplificação: A RGG validada no BUPi pode substituir a necessidade de plantas topográficas isoladas, sendo o mecanismo oficial para garantir que a área documental corresponde à realidade física do terreno.
Nota Técnica Adicional: Lembre-se que o processo de harmonização deve sempre começar pelas Finanças (Caderneta) para depois terminar na Conservatória (Certidão), pois o Registo Predial exige que o documento fiscal esteja já em conformidade ou que a alteração seja feita em simultâneo com base no documento fiscal atualizado.
Em caso de dúvidas, consulte um advogado para garantir que o procedimento de harmonização da área do imóvel seja realizado de forma correta e de acordo com a legislação vigente.