Comprar um imóvel ocupado em Portugal tem implicações legais e práticas que dependem crucialmente do tipo de ocupação (legal por arrendamento, ou ilegal). A aquisição de um imóvel ocupado implica a transferência do Direito de Propriedade, mas o Direito à Posse Efetiva fica condicionado. Aqui estão os principais pontos a ter em conta:
Implicações Legais
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Transferência do Contrato de Arrendamento:
Quando um imóvel é vendido, o contrato de arrendamento existente é automaticamente transferido para o novo proprietário. Isso significa que o novo proprietário deve respeitar os termos e condições do contrato em vigor, incluindo a duração do arrendamento e o valor da renda. O comprador adquire o direito de propriedade, mas o direito à posse efetiva só pode ser exercido nos prazos e formas estipulados na lei (NRAU).
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Direito de Preferência:
Se o inquilino reside no imóvel há mais de dois anos, ele tem direito de preferência na compra do imóvel. O proprietário deve oferecer ao inquilino a oportunidade de comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros, notificando-o formalmente e concedendo um prazo de 30 dias para resposta.
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Proteção dos Inquilinos:
A legislação portuguesa protege os inquilinos, garantindo que não podem ser despejados arbitrariamente. O despejo só pode ocorrer por justa causa, como falta de pagamento ou violação dos termos do contrato, e deve seguir procedimentos legais específicos. A via legal para desocupação, neste caso, é a Ação de Despejo (com fundamentos estritamente limitados pelo NRAU).
Implicações Práticas
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Rendimento Imediato:
Para investidores, comprar um imóvel com inquilinos pode ser vantajoso, pois proporciona rendimento imediato através das rendas existentes. No entanto, isso também significa que o novo proprietário não poderá utilizar o imóvel para habitação própria até que o contrato de arrendamento termine ou seja legalmente rescindido. Adicionalmente, o comprador assume os riscos de custos não pagos pelo ocupante, como despesas de condomínio, IMI e potenciais danos no imóvel.
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Preço de Compra:
Imóveis com inquilinos tendem a ser vendidos a preços mais baixos do que imóveis desocupados. Isso ocorre porque o comprador deve assumir o risco e os encargos associados ao contrato de arrendamento existente.
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Limitações na Utilização do Imóvel:
Se o objetivo do comprador for utilizar o imóvel para habitação própria, ele deve estar ciente das limitações impostas pelo contrato de arrendamento. Em alguns casos, pode ser necessário esperar até que o contrato expire ou negociar um acordo com o inquilino para a desocupação antecipada.
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Ocupação Ilegal e Ação de Reivindicação:
Se a ocupação não resultar de um contrato de arrendamento válido (ex: ocupação ilegal, esbulho, ou usucapião), o processo legal é distinto. Neste caso, o novo proprietário deve intentar uma Ação de Reivindicação de Propriedade para reaver a posse. Este processo é tipicamente mais demorado, complexo e implica custos legais e riscos muito superiores.
Ao considerar a compra de um imóvel ocupado, é essencial analisar o título de ocupação (contrato vs. ausência de título). O principal risco e implicação legal reside em adquirir um problema (se a ocupação for ilegal) que pode ser muito caro e moroso de resolver. Por isso, a consultoria jurídica especializada é um passo essencial para mitigar o risco, e o preço de compra deve sempre refletir o custo potencial e o tempo de espera até a desocupação legal.