Ao comprar um imóvel que se encontra ocupado por um inquilino com contrato de arrendamento válido, o comprador é protegido pela transparência e continuidade legal do contrato. A principal ‘proteção’ reside em garantir o conhecimento total dos direitos e obrigações do novo senhorio, os quais limitam a possibilidade de dispor do imóvel. Aqui estão as principais considerações legais para o comprador:
-
Direito de Preferência do Inquilino:
Quando um imóvel arrendado é colocado à venda, o inquilino tem o direito de preferência, ou seja, deve ser o primeiro a ser consultado e ter a oportunidade de comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.. Isso significa que, antes de concluir a compra, o comprador deve garantir que o inquilino foi devidamente notificado e que não exerceu seu direito de preferência. Este direito só se aplica a contratos de arrendamento com duração superior a dois anos.
-
Continuidade do Contrato de Arrendamento:
Após a venda do imóvel, o contrato de arrendamento existente continua em vigor, e o novo proprietário assume o papel de senhorio. Este princípio é conhecido como ‘venda não quebra renda’ e significa que o comprador deve respeitar integralmente os termos do contrato de arrendamento vigente (duração, renda e condições de renovação). Para segurança do comprador, esta informação (a existência, tipo e prazo do contrato) deve constar obrigatoriamente da escritura pública.
-
Denúncia do Contrato e Prazos do NRAU:
O novo proprietário (senhorio) não pode simplesmente despejar o inquilino. O fim do arrendamento só pode ocorrer nas condições e prazos estritos definidos pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). O despejo é apenas possível em casos de justa causa (ex: não pagamento de rendas) ou através dos mecanismos de denúncia previstos na lei, como:
-
O termo do prazo contratual;
-
A Denúncia para Habitação Própria pelo novo senhorio (Artigo 1102.º do Código Civil), um processo que exige prazos longos de pré-aviso, o pagamento de compensações e o cumprimento de requisitos específicos.”
-
-
Proteção Legal para Inquilinos:
A legislação portuguesa tende a proteger os inquilinos, garantindo que seus direitos sejam mantidos mesmo após a venda do imóvel. O novo proprietário deve estar ciente de que não pode despejar o inquilino sem justa causa, como o término do contrato ou o não cumprimento das obrigações contratuais pelo inquilino.
Em suma, a legislação protege o comprador através da transparência e pela garantia de que o contrato de arrendamento será mantido, permitindo que o novo proprietário receba as rendas. A maior ‘proteção’ para o comprador reside em garantir que o preço de compra reflete a restrição de ter de manter o inquilino. É fundamental buscar orientação jurídica para analisar o contrato de arrendamento e o prazo de denúncia legal, minimizando os riscos.