Ter um imóvel que é utilizado tanto como alojamento local quanto como habitação própria em Portugal tem várias implicações fiscais. Aqui estão os principais aspetos a considerar:
Implicações Fiscais
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IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares):
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Rendimentos do Alojamento Local:
Os rendimentos obtidos através do alojamento local são geralmente tributados na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) do IRS. No regime simplificado, 35% dos rendimentos são considerados para tributação, enquanto os restantes 65% são considerados despesas, embora 15% destes devam ser justificados por custos reais.
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Habitação Própria:
A parte do imóvel usada como habitação própria não gera rendimentos tributáveis, mas a utilização de parte do imóvel para alojamento local pode afetar a isenção de mais-valias na venda do imóvel. Se uma parte do imóvel for usada para alojamento local, a isenção de mais-valias pode ser perdida, mesmo que o valor da venda seja reinvestido na compra de uma nova habitação própria e permanente.
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Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL):
A CEAL é uma taxa aplicada sobre imóveis registados como alojamento local. No entanto, esta contribuição não se aplica a imóveis que são também habitação própria permanente se a exploração do alojamento local não ultrapassar 120 dias por ano .Embora a CEAL tenha sido revogada em 2024, anteriormente, era aplicada a imóveis registados como alojamento local, especialmente em zonas de alta densidade turística.
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IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis):
- O IMI é pago com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel e não muda devido ao uso do imóvel como alojamento local. No entanto, para imóveis de elevado valor, pode ser aplicável o AIMI (Adicional ao IMI).
Considerações Adicionais
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Planeamento Fiscal:
É importante fazer um planeamento fiscal adequado para otimizar a tributação e garantir o cumprimento das obrigações fiscais. Consultar um contabilista ou especialista em fiscalidade pode ser benéfico para entender todas as implicações e opções disponíveis.
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Regulamentação Local:
Além das implicações fiscais, é importante verificar as regulamentações locais, pois algumas áreas podem ter restrições ao uso de imóveis como alojamento local.
Em resumo, a utilização de um imóvel como alojamento local e habitação própria em Portugal envolve uma série de considerações fiscais e legais que devem ser cuidadosamente avaliadas para evitar complicações e otimizar a carga tributária.