Ter um imóvel que é utilizado tanto como alojamento local quanto como habitação própria em Portugal tem várias implicações fiscais. Aqui estão os principais aspetos a considerar:
Implicações Fiscais
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IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares):
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Rendimentos do Alojamento Local (Categoria B):
Os rendimentos são obrigatoriamente tributados na Categoria B. No regime simplificado, o coeficiente de tributação (a parte do rendimento que é taxada) é de 35%, sendo os restantes 65% considerados custos. É essencial que o contribuinte comprove despesas de, pelo menos, $15%$ do rendimento bruto total (para além dos $35%$ presumidos) para manter o benefício da taxa de $65%$ de custos presumidos (Art. 31.º, n.º 13, do CIRS).
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Impacto na Isenção de Mais-Valias (Reinvestimento):
A Lei Mais Habitação alterou as regras de isenção por reinvestimento. Se uma parte do imóvel for utilizada como Alojamento Local, a mais-valia correspondente a essa fração não pode ser reinvestida para obter isenção de IRS se a exploração ultrapassar 240 dias por ano (Art. 10.º, n.º 5, a, do CIRS). A isenção de mais-valias é, assim, parcialmente perdida.
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Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL):
A CEAL é uma taxa aplicada sobre imóveis registados como alojamento local. No entanto, esta contribuição não se aplica a imóveis que são também habitação própria permanente se a exploração do alojamento local não ultrapassar 120 dias por ano. Embora a CEAL tenha sido revogada em 2024 (pela Lei Mais Habitação), anteriormente, era aplicada a imóveis registados como alojamento local, especialmente em zonas de alta densidade turística.
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IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e Agravamento:
O IMI é pago sobre o VPT. Contudo, em Zonas de Pressão Urbanística, a porção do imóvel utilizada como Alojamento Local pode estar sujeita ao agravamento de IMI (Sobretaxa), podendo a taxa ser elevada em até 100% do valor da taxa municipal normal (Art. 112.º, n.º 18, do CIMI), mesmo no caso de uso misto.
Considerações Adicionais
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Planeamento Fiscal:
É importante fazer um planeamento fiscal adequado para otimizar a tributação e garantir o cumprimento das obrigações fiscais. Consultar um contabilista ou especialista em fiscalidade pode ser benéfico para entender todas as implicações e opções disponíveis.
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Regulamentação Local:
Além das implicações fiscais, é importante verificar as regulamentações locais, pois algumas áreas podem ter restrições ao uso de imóveis como alojamento local.
Em resumo, o uso misto de um imóvel exige uma contabilidade e um planeamento fiscal rigorosos, sobretudo devido às novas regras da Lei Mais Habitação. As implicações centrais são a perda parcial da isenção de mais-valias no reinvestimento (se a exploração for superior a 240 dias) e o potencial agravamento do IMI em zonas de pressão urbanística.