A eficácia real num contrato-promessa de compra e venda refere-se à capacidade de o contrato ser oponível a terceiros, conferindo ao promitente-comprador um direito real sobre o imóvel, mesmo antes da celebração do contrato definitivo. Este conceito é importante porque protege o promitente-comprador contra eventuais vendas do imóvel a terceiros por parte do promitente-vendedor.
Requisitos para a Eficácia Real
Para que um contrato-promessa de compra e venda tenha eficácia real, devem ser cumpridos os seguintes requisitos:
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Forma do Contrato:
O contrato-promessa deve ser celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado.
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Registo do Contrato:
O contrato-promessa deve ser registado na Conservatória do Registo Predial. Este registo é crucial para que o contrato ganhe eficácia real e seja oponível a terceiros.
Efeitos da Eficácia Real
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Proteção contra Terceiros:
Uma vez registado com eficácia real, o contrato-promessa protege o promitente-comprador de eventuais ónus ou encargos que possam ser registados sobre o imóvel após o registo do contrato. Além disso, se o promitente-vendedor tentar vender o imóvel a um terceiro, o promitente-comprador pode opor-se a essa venda e exigir a execução específica do contrato, independentemente da vontade do vendedor.
O registo da eficácia real apenas pode ser efetuado com o acordo do comprador e vendedor.
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Segurança Jurídica:
A eficácia real oferece uma garantia adicional ao promitente-comprador de que a promessa de venda será cumprida, afastando o interesse de terceiros em adquirir o imóvel.
A eficácia real é, portanto, uma ferramenta poderosa que aumenta a segurança jurídica do promitente-comprador, assegurando que os seus direitos sobre o imóvel são protegidos até à celebração do contrato definitivo.