Sim, é legalmente possível adquirir um imóvel em Portugal utilizando criptomoedas, embora o processo exija compliance rigoroso e uma cuidadosa consideração fiscal, especialmente após as alterações introduzidas pelo Orçamento do Estado para 2023.
A aquisição pode ser feita de duas formas principais, cada uma com implicações distintas:
- A Via Tradicional: Conversão Prévio para Euros:
Esta é a via mais simples, comum e amplamente aceite no mercado.
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Como Funciona: O comprador vende os seus criptoativos numa exchange (corretora), transfere os Euros resultantes para a sua conta bancária em Portugal e utiliza esses fundos fiduciários para efetuar o pagamento do imóvel através dos meios habituais (cheque bancário ou transferência imediata certificada) na escritura.
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Vantagem: Qualquer vendedor aceita a transação, pois recebe em moeda fiduciária (Euros), e a escritura é realizada de forma padrão.
Atenção Fiscal (Mais-Valias 2023)
Mesmo na conversão para Euros, a transação está sujeita à nova legislação fiscal: a venda ou conversão de criptoativos detidos há menos de 365 dias está sujeita a uma taxa de 28% de Imposto sobre Ganhos de Capital (Mais-Valias) em sede de IRS. Se detidos por mais de 365 dias, a mais-valia está isenta para particulares.
- A Via Direta: Permuta de Bens (Cripto por Imóvel):
Esta via permite a transferência direta de criptoativos (Bitcoin, Ethereum, etc.) da carteira (wallet) do comprador para a do vendedor no ato da transação legal.
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Termo Jurídico: A escritura legal não será de “Compra e Venda” (que exige moeda fiduciária), mas sim uma Escritura de Permuta (troca de um bem digital por um bem imóvel).
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Desafio: Requer encontrar um vendedor disposto a aceitar criptomoedas e um Notário que esteja familiarizado com o processo de registo desta permuta.
Regras de Compliance (Combate ao Branqueamento de Capitais): Para que a transação por permuta seja aceite e auditável, o Notário deve cumprir regras estritas impostas pela Ordem dos Notários:
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Notificação Obrigatória: O Notário deve ser informado da intenção de usar criptoativos com, pelo menos, 5 dias de antecedência.
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Rastreabilidade (Proof of Funds): O comprador deve provar a origem legítima das criptomoedas. Isto implica demonstrar o histórico da transação, desde a compra inicial (conversão fiat para crypto). Moedas com rasto pouco claro (mixers, etc.) serão recusadas.
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Identificação: Os endereços das carteiras digitais do comprador e do vendedor são obrigatoriamente registados na escritura, tornando a transação auditável.
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Comunicação às Autoridades: Se o valor da transação for superior a 200.000 €, a operação é obrigatoriamente comunicada às autoridades competentes (DCIAP e Unidade de Informação Financeira).
Obrigações Fiscais em Euros:
Mesmo que o pagamento do imóvel seja feito diretamente em criptomoedas, os impostos devidos ao Estado Português devem ser liquidados em Euros.
| Imposto | Base de Cálculo e Pagamento |
|---|---|
| IMT e Imposto de Selo | Devem ser pagos em Euros (liquidez fiduciária obrigatória) antes ou no ato da escritura. O valor do imposto é calculado sobre o valor declarado da transação (convertido para Euros à data) ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT), o que for mais elevado. |
| Mais-Valias (IRS) de Criptoativos | A permuta das criptomoedas pela casa é considerada uma “alienação onerosa” (venda). Se detidas há menos de 365 dias: Sujeita a 28% de imposto sobre o lucro (mais-valia). Se detidas há mais de 365 dias: Isenta de IRS (no regime atual para particulares). |
Limitações Importantes:
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Não Há Crédito Habitação: Não é possível obter crédito habitação convencional para operações pagas diretamente em criptomoedas. Esta operação é limitada a capitais próprios.
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Volatilidade: O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) deve prever cláusulas claras sobre a taxa de conversão a ser aplicada e quem assume o risco de uma flutuação abrupta do valor do criptoativo entre a assinatura do CPCV e a escritura final.
Regulamentação e Procedimentos:
Embora não exista uma legislação específica que regule o uso de criptomoedas para a compra de imóveis, a Ordem dos Notários em Portugal emitiu diretrizes para facilitar essas transações. Estas diretrizes incluem a necessidade de verificar a origem dos fundos e garantir que todas as partes envolvidas estão devidamente identificadas e informadas sobre os procedimentos.
Exemplos de Transações:
Já foram realizadas várias transações imobiliárias em Portugal utilizando criptomoedas, com a Bitcoin e a Ethereum sendo as mais utilizadas. Um exemplo notável foi a compra de um apartamento em Braga por três Bitcoins, marcando uma das primeiras transações deste tipo no país. Tendo configurado um contrato de permuta entre bitcoin com o imóvel.
Em resumo, enquanto é possível comprar imóveis com criptomoedas em Portugal, é essencial seguir os procedimentos legais e considerar a conversão para moeda fiduciária para simplificar o processo e evitar complicações legais.